В 2026 году интерес к зарубежной недвижимости снова вырос: кто-то хочет диверсифицировать капитал, кто-то планирует переезд или запасной вариант с ВНЖ, а кто-то ищет понятную модель дохода от аренды.
Проблема обычно не в том, чтобы найти красивый жилой комплекс или апартаменты у моря. Сложнее другое: выбор страны для недвижимости, проверка юридических нюансов, расчет налогов и окупаемости, а затем нормальная оплата сделки без лишних блокировок.
Ниже разберем страны для инвестиций в недвижимость и параллельно, как обычно переводят деньги за границу при покупке.
Короткий ориентир по направлениям, которые часто рассматривают инвесторы из РФ:
- ОАЭ (Дубай)
- Турция
- Таиланд
- Португалия
- Испания
- Греция
- Кипр
Способ перевода денег при покупке недвижимости за границей: как оплатить сделку в выбранной стране
Выбор направления влияет не только на цены и доходность недвижимости, но и на то, как именно оплатить объект. В одних странах нормально проходят банковские переводы на эскроу или счет нотариуса, в других чаще используют расчеты через девелопера или локального агента.
Банковский вариант перевода денег за недвижимость за границей
Самый понятный для многих путь это банковский перевод (обычно SWIFT, если доступен) на счет продавца, нотариуса или эскроу-счет.
Что важно проверить заранее:
- кому по договору вы платите: собственнику, застройщику, трасту, нотариусу
- валюта сделки и требования банка по подтверждающим документам
- сроки зачисления и комиссии, чтобы не сорвать дату регистрации
Минусы тоже типовые: комплаенс, запросы документов, риск задержек и возвратов. Это особенно чувствительно, когда на объект внесен депозит и есть жесткий дедлайн.
Альтернативные варианты оплаты недвижимости за границей: когда банковский перевод не подходит
Если банковский маршрут нестабилен или долго согласуется, используют альтернативы, но всегда в рамках закона и условий договора:
- оплата через счет девелопера в стране покупки (часто встречается в ОАЭ и Турции)
- перевод через платежного партнера, который умеет проводить международные расчеты с документальным сопровождением
- разделение платежа на несколько траншей по графику стройки, чтобы снизить риск блокировки крупной суммы
В реальной практике для международных платежей по договору купли-продажи иногда подключают сервисы вроде realpay.tech как один из инструментов для перевода средств за рубеж, когда нужно обеспечить понятный маршрут платежа и подтверждение назначения.
Пошаговая инструкция: как перевести деньги за недвижимость за границей и не сорвать сделку
Чтобы перевод не превратился в отдельный квест, полезно идти по чек-листу. Он одинаково работает и для вторички, и для покупки у застройщика.
Подготовка документов для перевода денег за границу при покупке недвижимости
Обычно запрашивают набор документов, который подтверждает экономический смысл операции:
- договор бронирования или договор купли-продажи
- инвойс или платежные реквизиты получателя
- документы по объекту (выписка, кадастр, сведения о застройщике)
- при необходимости перевод документов на английский
Если планируете ВНЖ или другие программы, заранее уточните, какие платежные подтверждения принимает миграционный орган: иногда важна именно формулировка назначения платежа.
Проведение операции перевода денег за недвижимость за границей: пошагово
- Согласуйте с продавцом, нотариусом или агентом, кому и на какой счет уходит платеж (и можно ли использовать эскроу).
- Проверьте реквизиты и назначение платежа, чтобы оно совпадало с договором (адрес объекта, номер договора, транш).
- Подготовьте пакет документов для банка или платежного провайдера.
- Заложите время на проверки и возможные запросы (по опыту лучше иметь запас 3–7 рабочих дней).
- Сделайте перевод тестовой суммой, если это допускается условиями сделки.
- Отправьте основной платеж и сохраните все подтверждения (SWIFT MT, квитанции, выписки).
- Получите подтверждение от получателя и зафиксируйте в акте или письме, что оплата засчитана.
Сравнение способов перевода денег за границу для покупки недвижимости: что выбрать
| Способ оплаты | Скорость и предсказуемость | Риски и нюансы |
|---|---|---|
| Банковский перевод | Средняя, зависит от банка и страны | Могут запросить много документов, возможны задержки и возвраты |
| Оплата через счет девелопера / нотариуса | Часто быстрее при налаженном процессе | Важно проверить полномочия получателя и условия договора |
| Платежный сервис для международных переводов | Может быть удобнее при сложном маршруте | Важно, чтобы были документы, прозрачное назначение и комплаенс |
Риски и правовые ограничения при инвестициях в недвижимость за границей и переводе денег
Этот блок лучше прочитать до внесения депозита. На практике именно правовые мелочи чаще всего ломают сроки.
Валютный контроль и 115-ФЗ при переводе денег на зарубежную недвижимость
Если вы переводите деньги из РФ, банк вправе запросить документы и пояснения по операции. Это нормальная часть комплаенса.
На что обратить внимание:
- соответствие суммы вашему профилю доходов и документам
- понятное назначение платежа (покупка недвижимости, номер договора)
- хранение полного архива документов по сделке
Для бизнеса добавляется еще один слой: платеж должен соответствовать контракту и учетной логике компании.
Блокировки банков и санкции: риски оплаты недвижимости за границей
В 2026 году риск не только в комиссии, но и в инфраструктуре: один и тот же маршрут может работать сегодня и не работать завтра.
Типовые сценарии:
- платеж завис на корреспондентских банках
- запросили дополнительные документы уже после отправки
- получатель не может принять средства из-за внутренней политики банка
Поэтому еще на этапе выбора направления полезно оценить не только где лучше покупать недвижимость, но и насколько реалистично оплатить ее без срыва сроков.
Практические рекомендации: куда инвестировать в недвижимость за границей и как выбрать страну для покупки
Ниже не универсальный рейтинг, а прикладной подход: как сопоставить цели, доходность и бюрократию.
Для бизнеса: топ стран по доходности недвижимости и масштабируемости
Если цель это аренда и управляемая окупаемость, бизнес обычно смотрит на:
- понятный спрос на аренду (турпоток, экспаты, деловые кластеры)
- качество управляющих компаний
- налоги на владение и доход от аренды
По практике чаще всего рассматривают:
- ОАЭ: высокий спрос, много новостроек, понятная инфраструктура аренды, но важно разбираться в сервисных сборах.
- Испания и Португалия: сильные локации, но больше бюрократии и нюансов с налогами.
- Греция и Кипр: интересны под сезонную аренду, но доходность сильно зависит от конкретного объекта и управления.
Для физических лиц: список стран для инвестирования и требования к иностранцам
Для частного инвестора часто важнее не максимальная доходность недвижимости, а простота владения и понятные правила:
- Турция: большой рынок, много объектов, но нужно внимательно смотреть юридические вопросы по объекту и району.
- Таиланд: популярное направление под аренду, но важно разобраться с формой владения и ограничениями для иностранцев.
- Греция: часто выбирают из-за понятной логики покупки и программ резидентства, но требования меняются.
При выборе проверьте заранее:
- какие программы ВНЖ реально работают в 2026 году и какие пороги инвестиций
- налоги в разных странах на покупку, владение и аренду
- ограничения для иностранцев по типам объектов и форме владения
Заключение: лучшие страны для покупки недвижимости и как не ошибиться с оплатой
Если вы подбираете лучшие страны для покупки недвижимости, начните с цели: аренда, сохранение капитала, переезд, ВНЖ. Затем сравните налоги, правила владения и реальную ликвидность. И только после этого планируйте оплату, потому что стабильный перевод денег в сделке часто важнее красивой презентации объекта.
Когда нужен аккуратный международный платеж по договору и подтверждение назначения, как один из рабочих вариантов можно рассмотреть realpay.tech. Он может быть полезен именно на этапе расчета с продавцом или девелопером, когда важны сроки и документальная прозрачность.